El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) fue protagonista de una polémica histórica en 2018, cuando una sentencia del Tribunal Supremo —luego revertida— intentó trasladar el pago del banco al comprador. La reforma posterior del gobierno zanjó definitivamente la cuestión: los bancos pagan el AJD desde noviembre de 2018.
En este artículo explicamos cómo funciona el AJD en hipotecas actualmente, quién lo paga, cuál es la base imponible y qué implicaciones tiene para el comprador.
Qué es el AJD y cuándo aplica en hipotecas
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados grava los documentos notariales, mercantiles y administrativos que tienen trascendencia jurídica y económica. En el contexto inmobiliario, el AJD aplica en dos situaciones:
- Hipotecas: Cuando se constituye una hipoteca sobre un inmueble, la escritura de préstamo hipotecario tributa por AJD.
- Compraventa de vivienda nueva: Cuando se compra una vivienda nueva de un promotor, el comprador paga IVA (10%) + AJD.
Quién paga el AJD de la hipoteca desde 2018
La reforma del artículo 29 del Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD, introducida por el Real Decreto-ley 17/2018 y posteriormente confirmada por el Real Decreto Legislativo 1/1993, establece que el sujeto pasivo del AJD en las hipotecas es el prestamista (el banco), no el prestatario (el comprador).
Esto significa que el banco paga el AJD, y el comprador ya no tiene que incluirlo entre sus gastos de compra.
Qué costes sí paga el comprador en una hipoteca
Aunque el AJD lo paga el banco, el comprador sigue asumiendo otros costes de la hipoteca:
- Tasación del inmueble: La ordena el banco pero la paga el solicitante.
- Notaría (copia de escritura): El comprador paga la copia notarial que le corresponde.
- Registro de la Propiedad: Los aranceles registrales.
- Gestoría: Si el banco la impone, los gastos de gestoría también suelen recaer en el comprador.
El AJD en la compraventa de vivienda nueva
Cuando se compra una vivienda nueva a un promotor, sí es el comprador quien paga el AJD sobre la escritura de compraventa. La base imponible es el precio de compra, y el tipo varía según la comunidad autónoma.
Los tipos del AJD en compraventa de vivienda nueva oscilan entre el 0,5% y el 1,5% del precio escriturado según la comunidad, y se liquidan junto con la escritura de compraventa.
En Madrid, el tipo general del AJD es del 0,75% sobre la base imponible para documentos notariales. Para jóvenes menores de 35 años que adquieran su primera vivienda habitual, el tipo se reduce al 0,4%.
Base imponible del AJD
La base imponible para el AJD en escrituras de compraventa es el valor real del bien, que actualmente se equipara al valor de referencia catastral (o al precio escriturado si este es mayor).
Para la hipoteca (que paga el banco), la base es el importe de responsabilidad hipotecaria, que incluye capital del préstamo más intereses ordinarios, intereses de demora, costas y gastos.
Reclamaciones de AJD pagado antes de 2018
Hubo un período de confusión (octubre-noviembre de 2018) durante el cual algunos compradores pagaron el AJD de su hipoteca antes de que la reforma lo trasladara a los bancos. Esas personas tenían derecho a reclamación, aunque los plazos de prescripción ya han vencido en la mayoría de los casos.
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Este artículo tiene carácter informativo. Los tipos autonómicos del AJD pueden cambiar. Para tu caso concreto, consulta con un profesional.