Al comprar una vivienda de segunda mano, el impuesto que más impacto tiene en el bolsillo del comprador es el ITP: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. No se aplica sobre vivienda nueva (que lleva IVA), sino exclusivamente sobre inmuebles de segunda transmisión.
En este artículo explicamos qué es el ITP, quién lo paga, cuánto se paga según la comunidad autónoma, cuál es la base imponible correcta y cómo y cuándo se liquida.
Qué es el ITP y por qué no aplica a vivienda nueva
El ITP, en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, grava las transmisiones de bienes inmuebles entre particulares. La clave es que el vendedor no es sujeto pasivo de IVA: es decir, que se trata de una persona física que vende su vivienda, no una empresa promotora.
Cuando un promotor o empresa vende una vivienda nueva o la primera transmisión, aplica IVA al 10% (tipo reducido para vivienda habitual). En ese caso, el comprador paga IVA + AJD (Actos Jurídicos Documentados).
En la segunda y sucesivas transmisiones entre particulares, el impuesto que se aplica es el ITP, y no el IVA.
Quién paga el ITP
El sujeto pasivo es el comprador. No el vendedor. El comprador debe autoliquidar el impuesto en la Comunidad Autónoma donde se encuentra el inmueble dentro del plazo establecido.
Tipos del ITP por comunidad autónoma
El ITP es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, que pueden modificar el tipo general. En 2026, los tipos vigentes son aproximadamente:
| Comunidad Autónoma | Tipo general | Notas |
|---|---|---|
| Madrid | 6% | |
| Cataluña | 10% | Tipos más altos para inmuebles de mayor valor |
| Andalucía | 7% | |
| Comunitat Valenciana | 9% | Desde el 1 de junio de 2026; 11 % por encima de 1 millón de euros |
| Castilla y León | 8% | 10 % por encima de 250.000 € |
| País Vasco | 4% | Competencia foral |
| Navarra | 6% | Competencia foral |
| Galicia | 8% | |
| Aragón | 8% | Tipos más altos por tramos de valor |
| Murcia | 7,75% |
Muchas comunidades tienen tipos reducidos para compradores jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad, vivienda habitual o inmuebles de bajo precio. Conviene revisar los beneficios aplicables antes de liquidar.
Cómo se calcula la base imponible: el valor de referencia catastral
Desde enero de 2022, la base imponible del ITP es el valor de referencia catastral del inmueble publicado por la Dirección General del Catastro, salvo que el precio pactado en la escritura sea superior, en cuyo caso se toma el precio de escritura.
Esto ha supuesto un cambio radical respecto al régimen anterior, donde la base era el valor real y las comprobaciones de la administración eran más discrecionales. Ahora:
- Si el precio escriturado es mayor que el valor de referencia → la base es el precio escriturado.
- Si el precio escriturado es menor que el valor de referencia → la base es el valor de referencia, aunque hayas pagado menos.
Antes de firmar la escritura, conviene consultar el valor de referencia del inmueble en el portal del Catastro. Si el valor de referencia es significativamente mayor que el precio real de mercado, puede impugnarse (previa motivación).
Cómo y cuándo se liquida el ITP
El plazo general para presentar y pagar el ITP es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura, aunque algunas comunidades fijan un plazo propio: conviene comprobar el de la comunidad donde está el inmueble.
El proceso habitual:
- Obtener copia de la escritura notarial.
- Calcular la base imponible (valor de referencia o precio escriturado, el mayor).
- Presentar el modelo oficial de la Comunidad Autónoma (en la mayoría de comunidades, incluidas Madrid, Cataluña y Andalucía, es el Modelo 600; el 620 se usa para la compraventa de vehículos usados).
- Ingresar el importe resultante.
Si se presenta la escritura en el Registro de la Propiedad sin haber liquidado el ITP, el registrador no puede inscribir el inmueble hasta que se acredite el pago o la exención.
Consecuencias de liquidar por debajo del valor de referencia
Si declaras como base imponible un valor inferior al valor de referencia catastral, la Comunidad Autónoma puede iniciar un procedimiento de comprobación de valores y girar una liquidación complementaria por la diferencia, más intereses de demora.
El valor de referencia no se impugna directamente: se discute recurriendo la liquidación que gire la comunidad o pidiendo la rectificación de la propia autoliquidación, y en ambos casos hay que acreditar que el valor real es inferior (la comunidad pedirá un informe al Catastro). Es un proceso largo y no siempre exitoso.
ITP y rehabilitación: posibles beneficios
Algunas comunidades autónomas aplican tipos reducidos del ITP cuando el comprador se compromete a rehabilitar la vivienda o cuando el inmueble es una vivienda protegida. En determinados territorios rurales también existen bonificaciones para fomentar el repoblamiento.
¿Estás comprando un inmueble y quieres asegurarte de calcular y liquidar correctamente el ITP? Consúltanos. Te ayudamos a revisar la base imponible y a aplicar todos los beneficios fiscales disponibles en tu comunidad.
Este artículo tiene carácter informativo. Los tipos impositivos pueden variar. Para tu caso concreto, consulta con un profesional.