Vender un inmueble, reembolsar un fondo de inversión, transmitir acciones o cobrar una indemnización puede generar una ganancia o pérdida patrimonial que debes declarar en el IRPF. Entender cómo se calcula y cómo tributa puede marcar la diferencia entre pagar de más o de menos.
Qué es una ganancia o pérdida patrimonial
Se produce una alteración patrimonial cuando el valor de los bienes o derechos del contribuyente varía como consecuencia de cualquier acto o negocio jurídico. La diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión es la ganancia o pérdida patrimonial.
La regla general: ganancia = valor de transmisión - valor de adquisición - gastos y tributos deducibles.
Qué se incluye en el valor de adquisición
El valor de adquisición se compone de:
- El precio de compra (o el valor declarado en herencia o donación).
- Los gastos y tributos inherentes a la adquisición: notaría, Registro, ITP o IVA+AJD pagado, comisiones de compra.
- Las inversiones y mejoras realizadas en el bien.
- Menos las amortizaciones cuando el bien haya estado afecto a actividad económica.
Qué se incluye en el valor de transmisión
El valor de transmisión es el precio de venta, menos los gastos y tributos inherentes a la transmisión (notaría, Registro, comisión de agente inmobiliario, plusvalía municipal…).
Cuándo se declara: la regla del devengo
La ganancia o pérdida se declara en el ejercicio en que se produce la transmisión, con independencia de cuándo se cobra o se paga. Si vendes un inmueble el 31 de diciembre de 2025 y cobras en 2026, la ganancia tributa en la declaración de 2025.
La excepción son las operaciones a plazos, donde puede optarse por imputar la renta a medida que se cobran los plazos.
Tipos y tributación en la base del ahorro
Las ganancias patrimoniales derivadas de transmisiones de activos tributan en la base del ahorro, con independencia del tiempo de tenencia del activo. Los tipos vigentes son:
| Tramo de ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21% |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23% |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 28% |
Las pérdidas patrimoniales van a la base del ahorro y pueden compensarse con ganancias del mismo tipo.
Las ganancias y pérdidas patrimoniales no derivadas de transmisiones (premios, indemnizaciones…) van a la base general y tributan a la tarifa progresiva.
Exenciones más importantes
Reinversión en vivienda habitual
La ganancia obtenida por la transmisión de la vivienda habitual está exenta si el importe obtenido se reinvierte en la adquisición de otra vivienda habitual en los 2 años anteriores o posteriores a la venta.
La exención es proporcional: si reinviertes solo parte del importe obtenido, la exención es parcial.
Mayores de 65 años
La ganancia derivada de la transmisión de la vivienda habitual está completamente exenta para personas de 65 años o más, sin necesidad de reinversión.
También están exentas, para mayores de 65 años, las ganancias de cualquier activo patrimonial (no solo la vivienda) cuando el importe obtenido se destine a constituir una renta vitalicia asegurada, con el límite de 240.000 €.
Acciones o participaciones acogidas al régimen de reinversión empresarial
Exenciones parciales o diferimiento cuando se reinvierte en acciones de empresas nuevas o de reciente creación bajo ciertos requisitos.
Cómo compensar pérdidas con ganancias
Las pérdidas patrimoniales en la base del ahorro pueden compensarse con:
- Ganancias patrimoniales del mismo ejercicio → Compensación directa.
- Si queda saldo negativo: Puede compensarse con rendimientos del capital mobiliario (dividendos, intereses) con el límite del 25% de dichos rendimientos.
- Si aún queda saldo negativo: Se puede compensar en los 4 ejercicios siguientes con ganancias patrimoniales o, de nuevo con el límite del 25%, con rendimientos del capital mobiliario.
Ejemplo: Si perdiste 10.000 € en acciones en 2022 y no pudiste compensarlos en 2022 ni en 2023, puedes compensar hasta 2026. Si en 2026 tienes ganancias, usa las pérdidas pendientes de 2022 antes de que caduquen.
Fondos de inversión: traspaso sin peaje fiscal
Los traspasos entre fondos de inversión no generan ganancia patrimonial en el IRPF hasta que no se reembolsa el fondo definitivamente. Este diferimiento es una ventaja significativa frente a las acciones o ETFs, donde cada venta genera el hecho imponible.
La base de coste del nuevo fondo es la misma que tenía el fondo origen (se “hereda” el coste de adquisición), lo que garantiza que la plusvalía acumulada siga difiriéndose.
¿Has vendido un inmueble, reembolsado fondos o tienes pérdidas que compensar? Consúltanos antes de presentar la declaración para asegurarnos de que calculas correctamente la ganancia y aplicas todas las exenciones disponibles.
Este artículo tiene carácter informativo. La normativa del IRPF cambia y cada situación tiene sus particularidades. Consulta con un profesional.